Guía definitiva sobre el alquiler de pisos compartidos

¿Qué es el alquiler por habitaciones?

Se trata de la modalidad temporal de alquiler de larga duración más flexible. En un contrato por habitaciones, el inquilino tiene derecho al uso privativo de la habitación y al uso compartido de las zonas comunes como la cocina o la sala de estar. Es costumbre que el propietario se guarde el derecho de acceso a la vivienda, ya que está no ha sido alquilada. El alquiler por habitaciones no es un considerado un alquiler de la vivienda, entraremos en detalle más adelante sobre sus implicaciones.

En este modelo, cada inquilino tiene un contrato independiente.

A veces, el alquiler por habitaciones se confunde con el alquiler de la vivienda a varios inquilinos que no conforman una unidad familiar (amigos de la universidad, trabajadores de una misma empresa, etc.), pero existen grandes diferencias entre ellas, este último se caracteriza por:

• El contrato es único, donde deben constar todos los inquilinos, y es por el uso privativo de la vivienda.

• Los inquilinos son responsables solidarios del pago de la renta y el mantenimiento del piso.

Todos los inquilinos son responsables del pago total de las mensualidades, por tanto, en caso de impago el propietario podría tomar acciones sobre todos ellos. Lo mismo sucedería sobre la fianza.

• El contrato de vivienda es permanente y con periodos de renovación fijos, mientras que por habitaciones es temporal, renovable según la voluntad de las partes.

El inquilino por habitaciones no tiene el derecho de poder continuar en la vivienda una vez finalizado el contrato, normalmente los contratos se marcan con una duración máxima de 12 meses renovables. Mientras que el inquilino de una vivienda habitual tiene derecho a 5 años más prorrogas. Este matiz permite al propietario tener más control sobre su vivienda.

Es habitual en Palma de Mallorca que los alquileres por habitación se marquen en base a las necesidades del inquilino. Claros ejemplos serían aquellos que se firman con motivo de cursos académicos o trabajos de temporada. Es importante, tener en cuenta que la duración debe ser superior a la consideración de alquiler vacacional para evitar conflicto con regulación de estos.

• El propietario no tiene derecho de acceso a la vivienda durante la duración del contrato.

• El arrendador (propietario del inmueble) podría desgravarse por este concepto en la declaración del IRPF. Mientras que en el alquiler por habitaciones no, ya que Hacienda no lo contempla.

Cabe destacar que el inquilino si podrá desgravarse en ambas modalidades.

Los pisos compartidos están regulados por el Código Civil

Todas estas diferencias prácticas se extraen de las distintas regulaciones a las que están sujetas el arrendamiento de una vivienda habitual y el alquiler por habitaciones. Las viviendas están reguladas por la LAU (Ley de arrendamientos urbanos) mientras que las habitaciones por el Código Civil (Art. 1554 y siguientes). El Código Civil es mucho menos estricto en cuanto a la forma y contenido del contrato y las obligaciones/derechos de las partes. Es decir, las partes tiene potestad para acordar sus obligaciones/derechos.

¿Qué debe incluir un contrato de alquiler por habitaciones?

Desde S’AGECO Mallorca siempre recomendamos a los propietarios que dejen constancia escrita del contrato con los inquilinos, pese a no ser una obligación legal. Siempre proporcionamos un contrato de alquiler por habitaciones revisado por nuestros asesores legales, ya que no existe un contenido legal mínimo.

Nuestra recomendación es que como mínimo cuente con estas cláusulas:

• Indicar de manera exacta la habitación que ocupará el inquilino, haciendo uso de un croquis de la vivienda para evitar conflictos.
• Indicar el número de personas que pueden residir de forma permanente en la habitación
• Indicar el derecho de uso de las zonas comunes.
• Indicar los servicios/gastos incluidos en la mensualidad y aquellos a los que deberá hacer frente el inquilino. Si fuese necesario, marcar el método de reparto de estos.
• Delimitar la duración del contrato.
• Estipular el precio del alquiler, así como la forma de pago.
• Establecer la cuantía de la fianza y las condiciones de su devolución.

Es importante hacer un buen uso de las garantías, ya que protegen tu patrimonio, pero también pueden suponer un punto débil en tu contrato.

• Indicar la posibilidad o no de subarriendo.
• Es conveniente marcar algunas reglas básicas de convivencia, sin entrometerse en la vida de los inquilinos. Por ejemplo, añadir pautas sobre las pernoctaciones de terceros en el piso.
• Mencionar las obligaciones de las partes
• Motivos de rescisión del contrato y plazos para notificarlo.

¿Cómo declarar los ingresos de pisos compartidos?

Como comentábamos al principio del blog, el propietario de una vivienda en uso compartido en Mallorca, que no se considere residencia habitual y permanente del inquilino, no puede desgravarse por este concepto en la declaración de IRPF.

Sin embargo, el arrendador podría acogerse a deducciones si se cumpliesen algunos requisitos.

Dado el carácter temporal de estas regulaciones, lo más conveniente es que nos contactes para poder asesorarte con nuestros expertos según la legislación actual.

¿Qué ventajas e inconvenientes presenta para los propietarios la modalidad de pisos compartidos?

Ya hemos mencionado brevemente alguna de las ventajas de alquilar una propiedad por habitaciones en lugar de como vivienda, pero queremos aprovechar esta entrada para recalcar algunas de ellas. La seguridad frente a impagos y okupación junto con la mayor rentabilidad del alquiler conforman el núcleo central.

Mayor rentabilidad

De media, un propietario en Palma de Mallorca al cambiar a esta modalidad puede ingresar entre un 20% y un 35% más cada mes por la misma propiedad. Esta podría ser incluso superior si se toman políticas más agresivas de precio.

Seguridad

Al tener más de un inquilino, y por tanto varios responsables independientes del pago de las mensualidades, el riesgo de impago del total de las rentas es muy improbable. Ni siquiera el impago/retraso de una mensualidad por parte de algún integrante es una situación común en esta modalidad. Si bien, no solo se reduce el riesgo de impago, sino que el propietario goza de una protección superior al tener la capacidad de sustituir rápidamente el inquilino que no abone la renta correspondiente. Por tanto, no existe el riesgo de okupación para el propietario de una piso compartido.

Accesibilidad

Una de las ventajas ya mencionadas es la accesibilidad del piso. Al ser contratos temporales, sin derecho a prórroga, el propietario tiene la capacidad de predecir exactamente cuando podrá disponer del piso para sí.

Inconvenientes de los pisos compartidos

Los mayores inconvenientes de esta modalidad son la rotación y el mantenimiento del piso. Al ser contratos temporales independientes, el número de inquilinos que se mudan es mucho más elevado, por lo que constantemente debes buscar un sustituto. A su vez, este carácter temporal y el perfil general del inquilino hacen que el buen mantenimiento del piso no sea su prioridad.

Si bien, son dos inconvenientes a tener en cuenta, con esta guía podrás fácilmente darles solución. Si preparas bien tu propiedad y tomas la política de precios adecuada los periodos entre inquilinos serán muy cortos en el mercado de pisos compartidos de Palma de Mallorca. Sobre el mantenimiento, hay dos prácticas muy útiles para evitarlo. En primer lugar, contratar una persona de limpieza. Esto ayudara a que el piso se encuentre en mejores condiciones y por tanto se desgaste menos. Además, esta persona es un punto neutral muy interesante, ya que puede proporcionar información periódica al propietario sobre el estado del piso, permitiéndole actuar de forma rápida. Por otro lado, con una buena política de garantías y fianzas.

¿Cómo preparar tu vivienda para alquilarla en uso compartido en Palma de Mallorca?

Antes de poner tu propiedad en el mercado de los pisos compartidos, desde S’AGECO te lanzamos algunas recomendaciones para sacarle el máximo provecho al alquiler por habitaciones. Estudia el mercado existente, estudia a tu competencia y compara lo que puedes ofrecer respecto a tu competencia. Consigue un valor diferenciador. Los servicios de una agencia de gestión integral, pueden ser una forma muy sencilla de ofrecer un valor único a tus inquilinos. En otra entrada de nuestro blog explicamos que debes tener en cuenta para seleccionar la agencia adecuada.

Estudia tus gastos a conciencia, planifica las reparaciones y las inversiones para mantener la propiedad en óptimas condiciones y sin imprevistos.

Una vez definidos tus puntos fuertes y los costes, así como los gastos incluidos/no incluidos en la mensualidad, debes prestar mucha atención al precio del alquiler. En S’AGECO ofrecemos el asesoramiento comercial necesario para tener el precio más competitivo, garantizando tus expectativas como propietario.

Establecer el precio más competitivo

Hay multitud de políticas de precio que se pueden aplicar, las cuales afectaran al perfil de inquilino que queremos y a la rotación de estos.  Por ejemplo:

1. Una política de precios agresiva, es decir, con precios por encima del precio real del inmueble podría ser una opción viable, siempre que las características del piso lo permitan, para sacarle mayor rentabilidad al inmueble. Si bien, generará una rotación mucho mayor de inquilinos. Si tu propiedad está por encima de la media del mercado y por encima de su valor real, entonces los inquilinos tenderán a buscar alternativas una vez establecidos.
2. Una política de precios conservadora, con un precio justo de acuerdo con su valor real, aunque este por encima de la media generará menos inquilinos pero más proclives a quedarse largas temporadas. Sin una buena política de marketing, puede suponer tiempos entre inquilinos más largos.
3. Una política de precios bajista te garantizará una ocupación plena y periodos muy cortos entre inquilinos, pero una menor rentabilidad.

Hay muchas recomendaciones que podemos darte para establecer el precio más competitivo, pero la más importante es recodar que no solo se trata de un ejercicio puntual. Debemos hacerlo con cada rotación y mantener una buena comunicación con los inquilinos del piso para asegurarnos que sus expectativas están cubiertas.

Puesta a punto del inmueble

Por último, una vez definidas las mensualidades, los costes y el perfil de inquilino que quieres para tu propiedad debes asegurarte que está lista para ser alquilada por habitaciones. Debes preparar tu propiedad a consciencia, atendiendo a los detalles. Sobre todo, de cara a las visitas de los potenciales inquilinos. Los aspectos más fundamentales son la limpieza, un mobiliario práctico y una decoración neutra.

En conclusión,

Si eres propietario en Palma de Mallorca, considera esta modalidad y descubre las oportunidades que los pisos compartidos pueden ofrecerte. ¡Aprovecha las ventajas y disfruta de una experiencia de alquiler más segura y rentable! En S’AGECO, estamos aquí para ayudarte a sacar el máximo provecho de tu propiedad. Contáctanos hoy mismo para obtener asesoramiento experto y soluciones personalizadas que se ajusten a tus necesidades como propietario de un piso compartido en Palma de Mallorca. No pierdas la oportunidad de optimizar tu inversión inmobiliaria y disfrutar de los beneficios que ofrece el alquiler de pisos compartidos. ¡Confía en S’AGECO y déjanos ayudarte a alcanzar tus metas financieras con éxito!